Fast jeder kennt den Grundsatz, sei es als Mieter oder als Vermieter. Doch gilt er wirklich uneingeschränkt?
Der Grundsatz
Wird vermieteter Wohnraum nach Überlassung an den Mieter vom Vermieter an einen Dritten veräußert, tritt der Erwerber in die Vermieterstellung ein. Es entsteht ein neues Mietverhältnis gleichen Inhalts. Diese Regelung gilt nicht nur beim Kauf, sondern auch beispielsweise beim Erwerb durch Zwangsversteigerung.
Zweck dieses im BGB verankerten Grundsatzes ist, den Mieter davor zu schützen, sein Besitzrecht allein durch den Wechsel des Eigentümers zu verlieren.
Allerdings übernimmt der Erwerber keineswegs sämtliche Verpflichtungen, die im Zusammenhang mit dem Mietvertrag bestehen.
Ausnahme: Wohnrecht
Teilweise wird dem Mieter vom Vermieter zusätzlich ein sogenanntes dingliches Wohnrecht eingeräumt. Ein Bezug zum Mietvertrag besteht dabei durchaus, es handelt sich jedoch um keine mietvertragliche Regelung. Vielmehr flankiert sie den Mietvertrag nur und schützt den Bestand des Nutzungsrechts des Mieters.
Im Regelfall wird das Wohnrecht in einer gesonderten schuldrechtlichen Abrede festgehalten. Ein Übergang auf den Erwerber findet nicht statt; er ist an das vereinbarte Wohnrecht nicht gebunden.
Ausnahme: Mitbenutzungsrecht
Ähnlich verhält es sich mit Mitbenutzungsrechten. Mitbenutzungsrechte, wie die Nutzung des Treppenhauses oder eines Müllkellers gehören zum Mietvertrag dazu. Sonstige Flächen, die im Mietvertrag nicht explizit erwähnt sind, die der Mieter aber bisher nutzen durfte, wie beispielsweise der gemeinsame Garten sind nicht mitvermietet.
Der neue Erwerber muss die Mitbenutzung nicht weiterhin erlauben.
Ausnahme: vereinbarte Arbeitsleistung
Gelegentlich wird vereinbart, dass ein Mieter bestimmte Arbeitsleistungen wie Hausmeisterdienste, das Rausstellen von Mülltonnen oder den Winterdienst für den Vermieter erbringen soll. Obwohl diese Tätigkeit zweifelsohne in engem Zusammenhang mit dem Mietvertrag stehen, sind solche Vereinbarungen nicht Bestandteil desselben und gehen daher auch nicht auf den Erwerber über.
Anders ist dies nur, wenn der Mieter, statt eine Vergütung für seine Leistungen zu erhalten, einen geringeren Mietzins zahlt. Dann handelt es sich bei der Arbeitsleistung um eine atypische Form der Wohnungsnutzung und das so bestehende Dienstverhältnis geht auf den Erwerber über.
Ausnahme: Ankaufsrecht
An das im Mietvertrag selbst vereinbarte Ankaufsrecht des Mieters muss sich der Erwerber ebenfalls nicht gebunden fühlen.
Es handelt sich bei einem solchen Recht nicht um eine mietvertragliche Regelung, sondern um ein kaufrechtliches Element.
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